Introdução
Olá, tudo bem? Seja muito bem-vindo ao Blog Rentabilize com Imóveis! No post de hoje eu vou falar sobre um tema que tem gerado muito interesse ultimamente. É assunto OBRIGATÓRIO para quem já investe ou deseja investir no mercado imobiliário: os famosos fundos imobiliários.
Já pensou em ter uma renda mensal de aluguel sem precisar comprar um imóvel, assinar toda a papelada e lidar com os inquilinos? É exatamente isso que o investimento em cotas de fundos imobiliários proporciona para você. Os fundos imobiliários são a hoje a forma mais fácil, barata e desburocratizada de investir no mercado imobiliário. Nesse post eu vou partir do zero, para te explicar O QUE SÃO e COMO FUNCIONAM os fundos imobiliários. Então preste muita atenção e me acompanhe até o final do post. Esse é o primeiro passo para você poder colocar o seu dinheiro em grandes empreendimentos com possibilidades de retornos absolutamente fantásticos.
O que é Fundo de Investimento?
Bom, para falarmos sobre os fundos de investimento imobiliário, você precisa primeiro entender o que é um Fundo de Investimento. Isso é o básico e você precisa saber.
Um fundo de investimento é, por definição, uma forma de aplicação financeira formada pela união de vários investidores que se juntam em um condomínio para a realização de um investimento financeiro. Para que compreenda melhor esse conceito, eu costumo usar uma analogia, que aliás é bem apropriada quando se fala em mercado imobiliário. Costumo comparar um fundo de investimento a um condomínio de prédios. Um fundo funciona mesmo como um condomínio predial, em que cada morador, representando o investidor, adquire um apartamento, que seria uma cota do fundo. Em um condomínio, paga-se uma mensalidade ou taxa condominial, que simboliza a taxa de administração do fundo. E se obedece às regras do regimento interno e da convenção do condomínio, que no caso dos fundos de investimento é o regulamento do fundo. Então é exatamente assim que funciona um fundo, bem parecido com um condomínio predial.
Mas esses investidores do fundo se unem em prol de um objetivo em comum ou um retorno esperado sobre o capital investido, que é obtido através de transações feitas com os bens ou títulos adquiridos pelo fundo. As receitas geradas e as despesas necessárias ao empreendimento são divididas entre todos. E quem realiza essas transações e gerencia os recursos do fundo são empresas especializadas terceirizadas, mediante a cobrança de uma taxa de administração e, algumas vezes, também de uma taxa de performance.
Cada investidor, ou cotista, do fundo tem direito a uma participação do patrimônio do fundo proporcional ao valor que investiu. E, de tempos em tempos, cada um deles recebe os rendimentos líquidos dessas aplicações, que podem ser embolsados ou simplesmente reinvestidos no próprio fundo, comprando mais cotas.
Regulamentação
Vale ressaltar que o investimento em fundos é regulamentado pela CVM (Comissão de Valores Mobiliários, autarquia federal vinculada ao Ministério da Fazenda) e pela ANBIMA, que é a Associação Brasileira das Entidades do Mercado Financeiro e de Capitais, que representa as instituições do mercado de capitais brasileiro. E são considerados ótimas opções para diversificação de carteiras de investimentos. Os fundos te ajudam a distribuir os ovos da galinha, o nosso dinheiro, em várias cestas, ao invés de colocar todos em uma cesta, ou um tipo de investimento só.
Tipos de Fundos
Existem diversos tipos de fundos de investimento, tipos esses que levam em conta a composição da carteira de investimentos, objetivo de rentabilidade e prazo de aplicação. Existem, por exemplo, os Fundos de Ações, os Fundos de Curto Prazo, Fundos de Renda Fixa, os Fundos Cambiais, Fundos da Dívida Externa, Fundos Multimercado e, finalmente, os Fundos Imobiliários, que são os que nos interessam aqui nesse post.
Fundos de investimento imobiliário
Os fundos de investimento imobiliário, também chamados de fundos imobiliários ou simplesmente pela sigla FII’s (iniciais de “fundo de investimento imobiliário” no plural), são fundos que investem apenas em imóveis, títulos de renda fixa lastreados em imóveis e em cotas dos próprios fundos imobiliários, ou numa composição desses 03 tipos de ativos, sendo nesse último caso chamados de fundos híbridos.
O investimento em imóveis, em ativos reais, palpáveis, eu sei que você já conhece e entende bem, cotas de fundos também já te adiantei o que são, então não tem nem muito o que explicar. Mas quanto aos papéis de renda fixa com lastro imobiliário, isso vai ser tema de um outro post, que eu vou postar mais à frente pra te explicar em detalhes.
Fundos de tijolo
Bom, mas os fundos imobiliários “clássicos”, eu diria, ou seja, os fundos que investem apenas em imóveis, normalmente investem em imóveis prontos comerciais e corporativos, que geralmente são ocupados por grandes empresas, como shopping centers, lajes corporativas de alto padrão, hotéis e galpões logísticos e industriais.
Esses fundos que investem em imóveis diretamente na maioria dos casos utilizam dois tipos diferentes de estratégias para gerar rendimentos para seus cotistas: compra e venda para ganhar com a valorização dos imóveis ou aluguel. No primeiro caso, o fundo aproveita períodos de baixa no mercado imobiliário para comprar imóveis mais baratos, muitas vezes de empresas em dificuldades, para depois revender o imóvel numa alta do mercado com lucro. É também comum o fundo comprar um imóvel depreciado, às vezes desocupado há algum tempo, e fazer uma grande reforma, o famoso retrofit, e então vender o imóvel mais caro, ganhado na valorização e distribuindo os lucros para os cotistas. Já no caso dos fundos que ganham com aluguéis, eles gostam de adquirir imóveis com renda, ou seja, já locados para um grande inquilino, uma grande empresa, com grande capacidade financeira.
E os imóveis residenciais?
Nesse ponto, vale notar que só falamos aqui até agora da aquisição de imóveis comerciais e corporativos locados para pessoas jurídicas. Nada impede que os fundos imobiliários invistam em imóveis residenciais, direcionados a pessoas físicas, mas o fato é que esse modelo não é muito comum no Brasil. São raríssimas as exceções aqui de fundos de imóveis residenciais, mas essa tendência já está mudando aos poucos. Hoje temos por exemplo o HOSI11, que investem em prédios residenciais locados a pessoas físicas e o MFII11, que investe na incorporação de empreendimentos residenciais. O fato é que fundos que investem por exemplo em aluguéis residenciais são muito mais arriscados, porque o fato é que o risco de inadimplência de um inquilino pessoa física é muito maior que o de uma grande empresa com boa saúde financeira, que é um inquilino de muito maior qualidade, digamos assim.
Aliás, é bem conveniente mencionarmos aqui o fundo MFII11, da Gestora Mérito Investimentos, porque esse é um tipo de fundo bem interessante, porque investe em empreendimentos residenciais ainda na planta ou em fase de construção. Fundos de incorporação como esse são bem diferentes dos demais porque a grande maioria investe em imóveis já prontos e em operação. O comportamento desses fundos você vai entender mais à frente, em um post que vou dedicar apenas a isso. Mas por enquanto o que você precisa saber é que esses fundos vão dividir entre seus cotistas os lucros das vendas de imóveis a compradores, à medida que a obra for avançando e até bem após a entrega dos empreendimentos.
Fundos de papel
Mas além dos fundos clássicos, que investem diretamente em imóveis, há aqueles que investem em imóveis indiretamente, como é o caso daqueles que investem em cotas de outros fundos. Esses fundos atuam dessa forma como uma estratégia de diversificação, ou seja, eles preferem investir quantidades menores de recursos em um partes de um grande números de outros imóveis e papéis de lastro imobiliário, que imobilizar uma grande quantidade de capital em poucos ou mesmo em um único imóvel. Esses tipos de fundo costumam ser mais estáveis e trazer uma rentabilidade na média do mercado como um todo.
E há ainda o caso dos fundos que investem em papéis com lastro imobiliário, que são papéis de renda fixa utilizados para financiar o mercado imobiliário. Dentre eles, o mais comum é o CRI, os certificados de recebíveis imobiliários, que dá ao detentor do título o direito de receber pagamentos de algum tipo de financiamento imobiliário. Vamos aprofundar nesse tema dos papéis lastreados em imóveis em outro post, como já comentei.
Gostou do conteúdo?
Esse foi o meu post de hoje. Logicamente, nesse post eu te trouxe uma informação introdutória sobre fundos imobiliários. Há um caminho mais longo a trilhar se você pretende investir em fundos imobiliários e eu vou te ajudar chegar lá. Em outros posts aqui no Blog eu vou te explicar exatamente como funcionam os fundos imobiliários, como começar na prática a investir nesses fundos, como escolher os melhores fundos para sua carteira de investimentos, como evitar cometer os principais erros que os investidores cometem nesse tipo de aplicação financeira e assim por diante. Mas, por ora, espero que tenha gostado do conteúdo deste post e que esteja animado para continuar nessa jornada de conhecimento junto comigo.
Se você achou que o conteúdo que eu trouxe aqui foi relevante, te ajudou a compreender melhor os fundos de investimento imobiliário, eu te convido agora a acompanhar aqui no Blog. Te aconselho também a me seguir nas outras plataformas desse meu projeto de educação no Youtube, Instagram, Facebook, Linkedin, Telegram, Twitter, e a se inscrever minha lista VIP de e-mails. Recomendo fortemente que você explore ao máximo essa oportunidade que estou te trazendo, que você dificilmente vai encontrar em outro lugar, basta clicar nos links acima ou nos que estão no final deste post. E também dê o seu curtir, deixe o seu comentário, me mande suas críticas, sugestões e também os assuntos que você gostaria que eu abordasse aqui no Blog. Sua participação, seu engajamento aqui comigo nas redes sociais é muito importante pra mim, é meu combustível para continuar compartilhando com você todo o conhecimento que eu já adquiri e venho adquirindo atuando no mercado imobiliário.
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Agora eu me despeço aqui de você e te aguardo em breve no próximo post. Você tem um compromisso marcado comigo a cada novo post aqui no Blog. Um forte abraço e até lá!
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