Olá, tudo bem? No vídeo de hoje eu vou falar sobre um tema sobre o qual a maioria acha que já sabe tudo, mas muita gente continua cometendo erros que podem resultar em problemas inimagináveis. Podem até fazer que sua meta de se tornar um investidor imobiliário tenha que ser adiada por muito anos. Eu me refiro ao polêmico financiamento imobiliário.
Você há de convir comigo que ter onde morar é uma necessidade humana básica e mais cedo ou mais tarde na vida a grande maioria das pessoas vai se confrontar com a necessidade de sair da casa dos pais e morar por conta própria. E não é só isso, as circunstâncias mudam ao longo da vida e não raro vamos ter que nos mudar para uma casa ou apartamento maior, quando tivermos filhos, por exemplo, ou quando os filhos saírem de casa e quisermos um apartamento menor, mais prático, mais compacto, com menor necessidade de manutenção.
Para ter acesso a essa moradia, você pode basicamente alugar ou comprar. Hoje, a geração mais nova já enxerga a questão da moradia como um serviço, já é um reflexo da uberização, da economia compartilhada, que afeta tantas áreas da economia e do nosso cotidiano. Mas acredite, pra milhões de pessoas sair do aluguel e conquistar a casa própria é o sonho a ser realizado. E pra comprar um imóvel também só há 02 opções: se planejar, juntar os recursos necessários e adquirir o imóvel à vista ou partir para um financiamento imobiliário. No primeiro caso, se você vive de salário o esforço é grande: morar anos na casas dos pais ou de aluguel e economizar ao máximo que puder para comprar a casa ou o apartamento dos sonhos, que pode custar algumas centenas de milhares de reais e levar anos para ser conquistado. É por isso que muitas pessoas optam pela segunda opção, o financiamento imobiliário, que te permite abreviar, antecipar a conquista do seu objetivo.
Você está pensando em pegar um financiamento imobiliário? Financiar um imóvel é uma decisão séria, pode comprometer uma parte bem significativa da sua renda por anos, até mesmo décadas. Hoje há bancos que financiam um imóvel por até 35 anos, imagina! É esse o seu caso? Você hoje está considerando seriamente aproveitar essa maré de juros baixos e toda essa quantidade de opções de crédito imobiliário que os bancos estão oferecendo para conquistar o sonho da casa própria? Se é isso que você quer, eu não tenho nada contra. Isso mesmo, nesse ponto eu penso de uma forma bem mais flexível que a maioria desses gurus de investimento que vemos hoje por aí. Na minha opinião, o crédito imobiliário está aí para ser usado, para realizar sonhos. Mas lógico com calma, com estratégia, de forma muito consciente. E é isso que vou te mostrar explicar a partir de agora no post de hoje, a como acertar no seu financiamento imobiliário!
Antes de entrar propriamente nas dicas que eu tenho hoje pra te passar, eu quero deixar uma coisa bem clara aqui para você. Você pode estar se pergunta: “João, como você que fala de investimento, pode vir aqui me falar de financiamento imobiliário? Afinal financiar imóvel nada tem a ver com investir em imóveis.” Eu não entro absolutamente nesse mérito aqui, pessoal. Na minha opinião o crédito imobiliário está ai para ser usado, para realizar sonhos. Lógico que pensando estritamente em investimento, o ideal é comprar seu imóvel à vista. Nem menciono aqui a questão de morar de aluguel, porque muitas vezes o aluguel pode ser pior negócio que financiar um imóvel. O fato é que, se você quer comprar sua casa financiada, não sou eu quem vai te convencer a fazer isso. FAÇA! Mas faça com inteligência, com critério, buscando a forma mais eficiente possível de realizar seu sonho utilizando crédito bancário.
Então, vamos lá, Se você já decidiu financiar um imóvel e quer saber como acertar no seu financiamento imobiliário, vamos começar tratando de um aspecto fundamental que é a taxa de juros. Essa é a primeira, e talvez a mais importante, dica que te dou nesse vídeo: atente à taxa de juros do mercado antes de contrair uma dívida, nesse caso o financiamento imobiliário.
O custo de um financiamento varia proporcionalmente a taxa de juros acordada lá no contrato que você assina com o banco. E os juro praticadas pelos banco para conceder os financiamentos para compra do seu imóvel é influenciado pela SELIC, que é a taxa básica de juros, um índice pelo qual todas as taxas cobradas pelos bancos no Brasil se balizam. O COPOM (comitê de política monetária), se reúne algumas vezes no decorrer do ano e definem a SELIC, que influencia diretamente na compra do seu imóvel. Se a SELIC aumenta, os juros de financiamento aumentam; se diminui, o juros do financiamento caem junto.
No cenário atual que estamos vivendo, de baixa SELIC, o financiamento imobiliário começa a ficar muito atraente, porque o custo do financiamento caiu muito. Uma redução na taxa de juros aumenta a demanda por imóveis, valoriza seus preços e fomenta o mercado.
Ainda nesse contexto de juros, quando você levanta um financiamento para adquirir a casa própria, o banco, com frequência, coloca um teto para o montante do empréstimo. Esse teto depende basicamente da taxa de juros e também da sua renda ou da composição da sua renda mensal com a do seu cônjuge, se for um empréstimo em conjunto. Uma exigência típica dos bancos é que a prestação mensal, incluindo a amortização do capital principal acrescido do juros, não seja superior a 30% da renda do comprador.
Você quer ver na prática como a taxa de juros influencia no seu financiamento imobiliário? É simplesmente brutal. Pequenas variações na taxa de juros podem ter grande impacto no montante a ser pago na compra da casa própria. Um aumento da taxa de juros de 5% para 12% a.a. reduz o empréstimo máximo de R$ 139.711,22 para R$ 72.923,15, ou seja, uma queda de 48%. Isso quer dizer na prática que, em tempos de juros altos, com a mesma renda familiar mensal, você só vai conseguir financiamento de um imóvel muito inferior ao que conseguiria quando o juros está mais baixo. Ou seja: a relação de taxa de juros com sua qualidade de via é direta!
Isso sem mencionar, logicamente, que quanto maior for a taxa de juros do seu financiamento menor será a amortização do saldo devedor através do pagamento das parcelas mensais. Isso porque se você tem um teto de parcela mensal, de até 30% da sua renda, quanto maior for a taxa de juros maior vai ser a participação dos juros na parcela, e menor portanto será o valor que realmente será abatido da sua dívida.
Mas ainda outra dica, a segunda dica, que eu vou dar para você nesse post é em relação à entrada do financiamento, isso mesmo, o valor que você vai dar de entrada no momento em que você pega o financiamento, geralmente expressa em um percentual do valor do financiamento ou do imóvel. Nesse quesito, a situação é bem simples: quanto maior for a entrada que você der, menor será o seu custo com juros.
Quer ver na prática como isso funciona? Vamos considerar um financiamento na modalidade SAC (Sistema de Amortização Constante) para um período de 420 meses (35 anos). Não vou explicar aqui agora o que é e como funciona esse sistema de amortização e nem muito menos vou te encorajar a pegar uma financiamento de 420 meses, longo demais. Mas, enfim, pegando o exemplo de um imóvel de 500K, dando uma entrada pequena, de apenas, 10%, suas prestações serão altas e, o mais importante, o montante pago ao final do financiamento será muito maior em comparação com a situação em que se deu uma entrada de 40%. Note que o juros total pago ao final, no caso da entrada de 10%, corresponde a 163% do valor total do imóvel. Ou seja, você pagou não 1x, mas mais de 2,5x o mesmo imóvel. Por outro lado, se você deu uma entrada de 40%, você pagou exatamente a METADE do juros, “só” 67% do valor do imóvel em juros. Não é ótimo, mas ainda assim é uma situação muito melhor do que a anterior.
Então é muito importante que você dê a maior entrada possível, que financie o menor percentual possível do valor do imóvel. Na prática, você só pode se dar ao luxo de dar uma entrada pequena no imóvel se os juros do financiamento estiverem realmente muito baixos. Se você não pode esperar por um cenário econômico mais propício, e queira comprar seu imóvel mesmo com os juros mais altos, então se certifique de dar a maior entrada possível.
Quais são alguns cuidados que você deve ter para ter condições de dar a maior entrada possível no seu imóvel, e ainda, “de quebra”, minimizar o custo do financiamento com juros? O primeiro, e o mais óbvio, é: não dê um passo maior do que sua perna. Isso mesmo, não compre um imóvel muito caro logo de cara só porque sua renda mensal comporta uma parcela mais alta. A vida é uma escada, e você deve subir degrau por degrau, um de cada vez, porque senão o tombo pode ser grande. Com financiamento imobiliário, vale a mesma coisa. Então, seja conservador, comece comprando um imóvel pequeno. A partir do segundo imóvel, você já vai poder dar um passo mais largo, usando o primeiro imóvel como entrada para comprar um imóvel maior, mais caro.
Para dar uma entrada maior, é importante também que você faça um esforço poupador com antecedência, antes de pensar em pegar o financiamento. Reduza seus custos pessoais e tenha por hábito poupar uma parte do seu salário todo mês para aumentar o valor da entrada no imóvel. Uma forma de fazer isso talvez seja, por exemplo, morar um tempo a mais com sua família enquanto economiza. É interessante também morar um tempo de aluguel antes de comprar sua casa própria, isso naturalmente quando o cenário de juros indicar que é ais vantajoso financeiramente morar de aluguel que financiar. A maneira de saber isso é muito simples, mas de qualquer forma eu vou explicar isso em detalhes em um próximo post, quando eu vou te mostrar em que casos é mais vantajoso alugar que comprar e vice-versa. Há ainda uma outra alternativa, que é pegar um empréstimo com um amigo próximo ou com a família a juros zero ou mais baixo, para aumentar o valor que você pode dar de entrada no financiamento. É claro que esse é um conselho dado com reservas, pegar dinheiro emprestado dos outros pode ser uma situação bem delicada. Mas há muitas pessoas que recebem um empréstimo dos pais, em melhor situação financeira que elas, sem nenhum juros ou mesmo como uma doação, um presente, pra ajudar o filho ou filha a adquirir o primeiro imóvel. É claro que não é a situação da maioria dos brasileiros, mas, enfim, ocorre.
Bom, esse foi o meu post de hoje. Eu espero que você tenha gostado do conteúdo deste post e que esteja animado para ler o próximo post que eu postar aqui no Blog.
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Agora eu me despeço aqui de você e te aguardo em breve no próximo post. Você tem um compromisso marcado comigo a cada novo post aqui no Blog. Um forte abraço e até lá!
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