Olá, tudo bem? No post de hoje eu vou falar sobre um tipo de investimento imobiliário que fica sempre muito em evidência toda vez que o mercado imobiliário entra numa fase de recuperação e novos lançamentos de empreendimentos começam a proliferar em cada esquina. Estou falando de comprar um apartamento na planta.
Muitas pessoas lançam mão da compra de um imóvel na planta para realizar o sonho da casa própria a menor custo ou mesmo como uma oportunidade de investimento, visando ao lucro com a venda da casa ou do apartamento logo que a obra for entregue. Mas na prática vemos que muitas vezes adquirir um imóvel dessa forma resulta em grande dor de cabeça, frequentemente acompanhada de prejuízos financeiros.
Você está pensando ou alguma vez já considerou comprar um apartamento na planta? Então a leitura na íntegra desse post é uma tarefa obrigatória para você. Nele eu vou responder a algumas perguntas que devem estar ressoando em sua cabeça nesse momento, para que você possa avaliar por si mesmo se vale ou não a pena comprar um imóvel na planta. Através desse post eu vou te ensinar como saber se você tem o perfil ideal para esse tipo de negócio, quais são os prós e contras, em que situações compensa comprar um apartamento na planta e como mitigar os riscos envolvidos. E talvez o aspecto mais importante: como tirar o máximo proveito da compra na planta como uma forma de investimento.
Bom, adquirir um imóvel na planta, só para esclarecer, significa comprar um imóvel antes de ele ficar pronto, seja logo no lançamento do empreendimento, quando o imóvel está literalmente apenas em projeto (ou seja, nada ainda construído) ou quando ele ainda está em fase de construção, com a obra em andamento.
Agora que você já sabe o que significa, e antes de falarmos se vale ou não a pena comprar apartamento na planta, é importante que você saiba que a venda de imóveis na planta é um direito do incorporador, garantido pela lei n. 4.591 de 1964. Conforme expressa nessa lei, ao Incorporador é reservado o direito de ‘efetivar a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas em edificações a serem construídas ou em construção’.
A venda de imóveis na planta é fundamental principalmente para o financiamento da obra, já que ajuda a reduzir os aportes necessários à finalização do empreendimento, reduzindo o montante de capital próprio ou emprestado por bancos para a obra. É fato que, apesar de não ser recomendado, muitos incorporadores começam um empreendimento sem ter o dinheiro total necessário para a realização dele, esperando que a venda de unidades na planta ajude a completar o montante necessário.
Mas mesma lei da incorporação também condiciona a venda de unidades na planta a obtenção prévia do registro de incorporação do empreendimento. Para quem não sabe o registro de incorporação, trata-se de um documento obtido junto ao Cartório de Registro de Imóveis que garante ao consumidor que o projeto da edificação está aprovado e em conformidade com as exigências legais, além de assegurar que requisitos obrigatórios por lei seja cumpridos pelo incorporador, como por exemplo a posse do terreno, a existência de certidões negativas, da convenção do condomínio, do memorial descritivo da obra, do quadro de áreas da ABNT, dentre outros itens.
Então a primeira dica que dou desde já para quem intenta comprar um apartamento na planta é verificar se o empreendimento possui registro de incorporação em cartório. Mas você deve ir além, te recomendo a ir pessoalmente ao cartório de registro de imóveis em que o empreendimento foi registrado e conferir se a informação que consta no documento bate com o que foi divulgado pela incorporadora. Esse é um passo importante pra você evitar dores de cabeça no futuro.
Mas vamos então considerar se esse é ou não o tipo de negócio certo para você. Como já comentamos, quem compra na planta o faz ou para morar ou para investir. Se você compra na planta para morar, já está implícito que você está em busca de uma moradia futura, ou seja, não tem pressa ou não tem necessidade imediata de se mudar do local onde mora atualmente. Então de cara já dá pra perceber que se você tem pressa, certamente comprar apartamento na planta não é para você.
Mas há aqueles que compram na planta como investimento. Como assim investimento? Para lucrar na compra de um imóvel o pré-requisito básico é que você compre bem, ou seja, compre o imóvel por um valor inferior ao valor que você vai poder vende-lo lá na frente. E de fato quem compra na planta usualmente consegue um preço no ato da compra de 20 a 40% menor do que o cobrado após a obra finalizada, dependendo da negociação.
Além disso, as construtoras costumam ser mais flexíveis nesses casos, permitindo o parcelamento da entrada e ajustando os valores intermediários, os famosos “balões”, conforme a necessidade do comprador. Vale ressaltar que na maioria das vezes há um valor inicial que é pago diretamente à incorporadora, que geralmente corresponde à entrada de um possível financiamento, de aproximadamente 20 a 30% do valor do imóvel, a chamada poupança, que pode ser parcelada durante o prazo da obra, que dura de 24 a 36 meses, em média. Isso atrai compradores que se esforçam para pagar essa poupança parcelada, para só depois assumir um financiamento bancário. Adiar o financiamento dessa forma ajuda o comprador a economizar os juros que normalmente ele pagaria logo de cara no caso de comprar um imóvel já pronto.
Mas ainda outra vantagem financeira é que, enquanto você não receber as chaves, não vai ter que arcar com despesas como condomínio e IPTU do imóvel. Poder pagar as parcelas sem ter despesas extras te permite ter um maior controle dos gastos e logicamente te proporciona uma economia importante.
Mas todas as vantagens que mencionamos aqui não tornam por si só a compra de imóvel na planta um bom investimento. Note agora: para que comprar na planta seja um investimento de fato, é necessário haver uma valorização do imóvel quando ele ficar pronto. Essa é uma condição básica. Então perceba que comprar na planta é uma forma de especulação. Você na verdade está comprando uma promessa, uma possibilidade de que o imóvel possa ser vendido na entrega das chaves a um preço maior do que o que você pagou. Isso muitas vezes ocorre, mas na prática não existem garantias.
Em um mercado se valorizando, comprar apartamento na planta é realmente um excelente negócio, em que o investidor pode dobrar, ou até mais, o valor pago durante a obra. O problema é quando o mercado se desvaloriza durante a obra, podendo o imóvel pronto valer menos do que o saldo a ser financiado por quem comprou na planta. Daí, é melhor perder o valor pago do que assumir o financiamento. Nesse caso, no Brasil, o comprador pode desistir e ainda pedir uma parte do valor que pagou à incorporadora na Justiça. É o famoso distrato, quando o comprador desiste da compra do imóvel na planta e tentar reaver uma parte do prejuízo. Vale pontuar nesse sentido que desde 2018, quando a nova Lei do Distrato passou a entrar em vigor, o valor que o comprador consegue reaver com a desistência é significativamente menor do que costumava ser. Antigamente, a incorporadora era obrigada a devolver até 90% do valor pago, mas com a nova Lei do Distrato esse percentual caiu para 75% de restituição ou 50% para os casos nos quais há o chamado “Patrimônio de Afetação”. Se você não sabe, patrimônio de afetação quer dizer que o valor pago por um comprador é destinado efetivamente à construção do empreendimento em si.
Mas o risco de desvalorização do mercado ao longo da obra não é o único temor do investidor que compra um imóvel na planta. Um dos maiores medos é de a obra atrasar ou de simplesmente não ser concluída. Você já deve ter ouvido falar de situações em que a construtora passa por dificuldades e vai a falência, deixando uma série de obras inacabadas. O prejuízo nesse caso é grande, e pode ser irreparável. Então, antes de comprar um imóvel na planta, uma dica que eu te dou é verificar a solidez da incorporadora e da construtora. Esse é o passo mais importante para você saber se vai receber o imóvel ou não. Pesquise antes se a construtora possui certificados de qualidade, como por exemplo o ISSO 9001 ou o seu equivalente brasileiro o PBQP-H, se ela possui histórico de atrasos de obra, se a empresa e seus sócios possuem certidões negativas.
Outra dica que tenho pra você, é sempre ter uma reserva de emergência para estar seguro em caso de atraso nas obras. Mesmo com todo cuidado na hora de escolher a construtora, imprevisto podem ocorrer. Atrasos de até 180 dias são aceitáveis juridicamente, podem inclusive estar previsto no contrato. O atraso pode até não se concretizar, mas você precisa estar preparado psicologicamente para sua rentabilidade não ser aquela que você esperada, devido ao atraso, ou no caso de ser um imóvel pra morar, para pagar mais alguns meses de aluguel antes de poder se mudar para ele, por exemplo.
Aliás, falando em valores, lembre-se que além das parcelas da entrada que você paga no decorrer da obra, há também os montantes intermediários, que são aqueles balões normalmente semestrais que devem ser pagos ao longo do parcelamento e também que há ainda um saldo devedor que deve ser quitado ou financiado na entrega das chaves. E é aí que muitas pessoas desatentas são pegas de surpresa. Quando elas vão verificar o saldo a quitar na entrega do imóvel, se assustam ao perceber que o valor aumentou muito em relação ao que ela esperava. Muitas pessoas nessa hora esquecem que o montante a pagar na entrega das chaves é corrigido mês a mês ao longo de todo o período da obra, que pode levar 2 ou 3 anos em média, pelo INCC, que é o índice nacional da construção civil. É uma taxa como se fosse de inflação só que mede especificamente a evolução dos custos de construção com fins habitacionais. Esse INCC é percentual bem próximo da taxa de inflação, podendo ser de 3, 4, 5 às vezes até 7% aa., e vai impactar muito no valor que você vai ter que arcar quando a construção finalizar. E o fato é que quanto menor for a entrada que você tiver dado, maior será o reajuste sobre o saldo final a pagar. Então, é importante que você sempre dê a maior entrada possível durante a obra pra não reduzir ou até zerar sua rentabilidade na hora de vender o imóvel, mesmo que ele tenha se valorizado.
O último conselho que eu te dou se você busca comprar um apartamento na planta como investimento é o timing. Esteja sempre bem ligado na fase do ciclo imobiliário que você está no momento da compra. Se você nem sabe o que é ciclo imobiliário, nem pense em fazer esse investimento, fique atento aqui ao Blog que vou postar em breve mais conteúdos sobre esse tema. Mas te adianto que você não deve seguir o efeito manada, que é aquele ímpeto de comprar quando todo mundo está comprando. Nesses momento de alta demanda, os imóveis estão muito valorizados e comprar apartamento na planta certamente não vai ser um bom negócio. Então tenha paciência e pesquise muito antes. Um bom negócio só vai acontecer se você pagar na planta um valor menor do que custa o imóvel pronto e conseguir acertar no timing para vender o imóvel pelo preço desejado após a entrega das chaves. Isso certamente não é pra gente precipitada e que não entende de mercado imobiliário, então todo cuidado é pouco.
Bom, esse foi o meu post de hoje. Foi um prazer contar novamente com sua audiência aqui no Blog Rentabilize com Imóveis. Eu espero que o conteúdo deste post tenha sido útil pra você e que te ajude a avaliar se comprar imóvel na planta é um investimento para você ou não.
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Agora eu me despeço aqui de você e te aguardo em breve no próximo post. Você tem um compromisso marcado comigo a cada novo post aqui no Blog. Um forte abraço e até lá!
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