Olá, tudo bem? No post de hoje eu vou falar sobre um tipo de investimento imobiliário que surgiu há relativamente pouco tempo, mas que vem se tornando cada vez mais conhecido entre os investidores e pode inclusive ser uma opção de investimento interessante para você. Me refiro aqui ao crowdfunding imobiliário.
O Crowdfunding já é algo bem conhecido no Brasil há um bom tempo, mas crowdfunding IMOBILIÁRIO pode soar uma novidade para você, principalmente se você é um investidor imobiliário mais tradicionalista, que sempre investiu diretamente em imóveis. Durante muito tempo, investir no desenvolvimento de grandes projetos imobiliários, seja para renda seja para valorização, foi um privilégio restrito apenas a grandes investidores. Mas recentemente isso mudou.
Já pensou poder investir na incorporação de grandes empreendimentos imobiliários com apenas R$ 1.000,00? Essa é a proposta das várias plataformas online de crowdfunding imobiliário que existem atualmente. Se você quer entender o que é o crowdfunding imobiliário, como investir nisso e qual a minha visão sobre esse tipo de investimento, então leia esse post até o final.
Por definição, o crowdfunding significa “financiamento coletivo”, é uma espécie de “vaquinha” online através da qual empresas ou pessoas físicas buscam recursos para viabilizar seus projetos. É uma forma de arrecadação muito utilizada para financiar projetos de tecnologia ou socioculturais. O que ocorre é que estipula-se um montante que se deseja atingir e várias pessoas aleatórias, que se identificam de alguma forma com o projeto, contribuem com valores geralmente pequenos em troca de uma recompensa ou uma amostra de um produto, quando ele ficar pronto.
Só que nesse caso do crowdfunding tradicional não estamos falando de uma forma de investimento. Quem dá dinheiro para esse tipo de projeto está fazendo uma doação com o simples objetivo de ver aquela idéia sair do papel.
Agora, o crowdfunding IMOBILIÁRIO, esse sim, é um investimento. O crowdfunding imobiliário no Brasil é uma modalidade de investimento bem recente, foi regulamentada em 2017 pela CVM, a Comissão de Valores Mobiliários, por meio da instrução n. 588. Como ela mesmo enuncia, essa instrução regula a oferta pública de valores mobiliários de emissão de sociedades empresárias de pequeno porte realizada com dispensa de registro por meio de plataforma eletrônica de investimento participativo, e tem por fim assegurar a proteção dos investidores e possibilitar a captação pública por parte dessas sociedades (no caso, as incorporadoras).
Na prática, o crowdfunding imobiliário parte exatamente da mesma lógica que o crowdfunding convencional: captar recursos com vários investidores que vão financiar coletivamente um projeto imobiliário. Em troca, os investidores vão receber uma parte do valor geral de vendas (VGV) daquele empreendimento, ou em alguns poucos casos, uma parte da renda dos aluguéis dele, no caso de o empreendimento ter sido concebido para locação e não para venda. Na grande maioria das vezes trata-se de um projeto de incorporação residencial, ou seja, é a obra de um prédio de apartamentos que vai ter uma parte do custo bancado por um grupo de investidores que querem lucrar com a venda das unidades do empreendimento.
Vale ressaltar que essa é uma modalidade de investimento que está a seu alcance. Na prática, qualquer pessoa física com CPF regular no Brasil pode investir em crowdfunding imobiliário. Mas porque esse tipo de investimento é tão interessante pra você? Porque dentro do mundo do investimento imobiliário a incorporação é uma das modalidades de investimento mais rentáveis. Dinheiro investido na incorporação de um prédio residencial, se bem gerida e conduzida naturalmente, pode facilmente render 15% a 20% aa, podendo chegar até 35%, 40% aa, nos casos mais bem sucedidos. Não sei exatamente o quanto você pessoalmente conhece de investimento, mas uma rentabilidade como essa na economia real é extremamente difícil de encontrar. Ressalto que eu estou falando aqui de economia real né, bolsa de valores fica fora disso, você pode eventualmente conseguir até mais, mas também o risco e a volatilidade são também muito maiores.
O grande problema com a incorporação é que os custos envolvidos são muito altos. Pra você ter uma idéia os custos da incorporação de um prédio, estando a maior parte desses custos relacionada à própria obra em si, pode facilmente chegar à casa das dezenas de milhões de reais. Assim que tinha acesso até então a esse tipo de investimento eram apenas grandes investidores, pessoas ou famílias com grande capacidade financeira para fazer aportes volumosos em troca de potenciais grandes rentabilidades do mundo da incorporação.
Então o crowdfunding imobiliário proporciona justamente uma democratização desse tipo de investimento. Agora pequenos investidores com aporte a partir de 1000 reais também podem participar. Mas, lógico, o crowdfunding imobiliário não surgiu exatamente para democratizar o investimento, veio sim como uma via alternativa para as construtoras e incorporadoras levantarem recursos para os seus empreendimento a um baixo custo de capital, ou seja, terem acesso a uma linha de financiamento a juros baixos.
E dinheiro captado via crowdfunding imobiliário é apenas uma fonte complementar, dificilmente vai ser suficiente para custear uma obra completa, é destinado apenas a uma pequena parcela do custo total. Pra você ter uma idéia, instrução CVM 588 estabelece um valor alvo máximo de R$ 5.000.000,00 para cada captação. Uma incorporação residencial pode custar significativamente mais do que isso. Então, o dinheiro capitado é um dinheiro normalmente procurado pelas incorporadoras como alternativa de capital de giro em situações pontuais, como na fase lançamento de um empreendimento por exemplo, que implica gastos massivos em marketing para alavancar as vendas.
Bom, agora que você tem um entendimento um pouco mais claro sobre o crowdfunding imobiliário, vamos ao que interessa: João como eu faço para começar a investir nessa modalidade? É bem simples, basta você se cadastrar no site de uma plataforma de crowdfunding imobiliário e abrir sua conta. Já existem várias delas em operação na internet. A dica que eu te dou é, antes de se cadastrar, verifique se a plataforma escolhida tem permissão da CVM para funcionar. Isso mesmo, para atuar de forma legal, a plataforma precisa preencher uma série de pré-requisitos definidos na instrução 588. Para você saber quais são as plataformas autorizadas, basta clicar no link AQUI.
Não vou aqui recomendar nenhuma plataforma em especial, afinal é uma decisão pessoal. Existem algumas, como a URBE.ME, a INCO, a BLOXS, dentre outras. Mas só para você saber, a URBE.ME é hoje a maior de todas e praticamente domina o mercado de crowdfunding imobiliário no Brasil. Através dela, você pode conhecer uma série de projetos imobiliários promovidos por boas incorporadoras e escolher aquele que mais te interessa. Em seguida, você faz o seu cadastro na plataforma, faz uma reserva de investimento no valor desejado, a partir de R$ 1000,00, e confirma o aporte realizando a transferência de recursos através de TED ou DOC.
A URBE.ME trabalha com dois modelos jurídicos de estruturação dos projetos que vão para o ar na plataforma. Um deles funciona sem intermediários, e ao realizar o investimento você recebe um contrato firmado diretamente com a incorporadora (Modelo CVM 588). Já no outro o URBE.ME atua como Correspondente Bancário de uma instituição financeira, e você recebe um título de investimento emitido pelo banco ou financeira.
Vale ressaltar que, assim como todo investimento, o crowdfunding imobiliário não traz uma garantia de rentabilidade, obviamente há riscos envolvidos. Inclusive, é uma modalidade que não é atendida pelo FGC, Fundo Garantidor de Crédito. Para você que não sabe, o FGC é uma associação civil sem fins lucrativos que tem por objetivo prestar garantia de créditos aos clientes das instituições participantes do fundo.
A plataforma é apenas uma intermediária, e faz o máximo para trabalhar apenas com boas incorporadoras, que já tenham um portfolio extenso de empreendimentos entregues e boa saúde financeira. Outra garantia, os empreendimentos estão sempre sob Patrimônio de Afetação, que garante que os recursos serão utilizados para finalizar a obra. Além disso, os empreendimentos continuam tendo sempre o terreno adquirido e os projetos aprovados nos órgãos competentes. Mas na prática, sempre existe um risco de as vendas das unidades não irem bem e a incorporadora ter dificuldade para ressarcir o valor investido mais a rentabilidade inicialmente projetada. Se isso ocorrer, normalmente é previsto no contrato que a incorporadora deve devolver o valor investido corrigido a uma taxa geralmente varia de 100% a 180% do CDI, na maioria das vezes em torno de 120% do CDI. Embora na maioria dos casos os contratos sejam de fato honrados, todo investidor dessa modalidade está sujeito ao risco de calote da incorporadora. Então comece devagar, com pouco dinheiro, avalie se vale a pena, teste esse tipo de investimento com pouco antes de pensar em aportes mais expressivos. Depois de algumas experiências bem-sucedidas, à medida que se sentir mais confiante, você pode aí arriscar a se expor um pouco mais.
Bom, esse foi o meu post de hoje. Eu espero que o conteúdo deste post tenha sido útil pra você e que esteja animado para ler ao próximo post que eu postar aqui no Blog. Você já percebeu que aqui no Blog eu não faço posts superficiais, sempre trago muita informação, muita explicação que você não vê em outros posts que tratam do mesmo tema.
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Agora eu me despeço aqui de você e te aguardo em breve no próximo post. Você tem um compromisso marcado comigo a cada novo post aqui no Blog. Um forte abraço e até lá!
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